“地下水库”、“峡谷旋风”、“高空飞刀”、“彩色滑道”……台风过后，一些房子的抗灾软肋暴露。本文提醒消费者，购房前多个“应急”心眼，防患于未然
 
　　“海棠”、“麦莎”、“泰利”、“卡努”、“龙王”……一次次台风让我们领教了老天爷越来越坏的脾气。当各级政府相继设立“应急中心”应对自然灾害或突发事件时，你可曾想过，在购房前，也应当多个“应急”心眼，防患于  未然，选择有较强抗灾能力的房子。 

　　事实上，前几年建造并交付使用的商品住宅，经过几年居住的实践，尤其是最近几次的台风袭击，已让一部分人“饱尝了滋味”：“地下水库”、“峡谷旋风”、“高空飞刀”、“彩色滑道”……本文的这些列举并非指谪开发商和建造商，而是想以这些发生在笔者亲友身上的切身经历和体会，提供给时下正打算购房的人，在选房时，引起注意，有所裨益。 

　　NO.1“地下水库” 

　　现场：“一复二”别墅白送的地下车库情况：暴雨导致积水影响：请假3天“拷浜”“应急”提醒：勿一味贪恋白送的地下车库前阵子，台风“卡努”离开上海后的一周内，H先生向单位请了3天的公休，请假的缘由是：家里的地下车库在“卡努”肆虐、下了一夜暴雨后，俨然成了“地下水库”。虽然，H先生现在尚未买车，不至于像有些小区里地下车库停着的车，一辆辆都成了“潜水艇”，但由于他将车库改成了储藏室，所以也必须将水排干。问了物业后知道，突如其来的灾害令物业来不及准备小型抽水机或水泵，H先生也不知道何处有借，于是他只好“玩”起了儿时常在郊区玩的“拷浜”的“游戏”。整整“拷”了3天的浜，累得他筋疲力尽。 

　　H先生住的是当今沪上比较时尚的叠加式连体别墅，他买的是一楼二楼的“一复二”，之所以没有选择“三复四”，主要是因为看上“一复二”带地下车库，还奉送30平方米的小花园。尽管他知道自己一时不会买车，今后买不买也不一定，但心想反正是白送的，不要白不要。再说了，用发展的眼光看，兴许他不当有车族，可能将来儿子会买车。可谁又想到，这地下车库却如此经不住“考验”，早知如此，当时还真该买“三复四”的，免去现在这番劳作之苦。 

　　NO.2“峡谷旋风” 

　　现场：10幢高层小区，11楼情况：大风轰鸣一夜影响：请假一天补觉“应急”提醒：过高的楼层，价贵且有许多弊端 

　　“卡努”台风过后，L小姐同样也请了一天的公休，她倒并不是像H先生那样在家收拾台风留下的残局，而是为了“补觉”。因为她的寓所是高层，尽管住得不算太高，只在11楼，却因所在是10幢高层组成的典型“水泥森林”的小区，台风光临的那一夜，风就如同穿行在峡谷里的旋风，发着声响。据L小姐称，简直无法用确切的语言来形容，似鬼哭，又似狼嚎，更似山崩地裂，整整轰鸣了一夜，令本就睡眠不太好的她彻夜未眠。结果，她白天根本无法应付高节奏的工作，无奈只能请一天“睡觉假”。 

　　经过这次台风的“洗礼”，L小姐逢同事就讲，谁要是今后买房，可不要买太高的楼层，还不如住得低些好。事实上，持这个观点的大有人在。此外，有关部门宣传消防知识时也明确表示一个观点，那就是从消防的角度看，最安全的层高是8楼以下，极限不能超过10楼。因为8楼左右消防云梯可以到达，实施救援，同时从安全通道与楼梯逃生也是越低越好。此外，从减少噪音的角度，从空气质量的角度，从吸纳“地气”的角度，过高的楼层确实意义不大。 

　　NO.3“高空飞刀” 

　　现场：某大厦的玻璃幕墙情况：被风吹落坠下影响：虽未伤人，但足以引起警戒“应急”提醒：不虚图华丽外表，涂料、水泥版的外墙更结实前两个月，本市繁华路段上某大厦的玻璃幕墙突然被风吹落一块玻璃，所幸事件发生时没有伤及路人，否则后果不堪设想。可以想象一下，从高空坠落的玻璃，不就像高空掉下的飞刀。从物理学角度看，质量加速度，就算不是玻璃，是瓷砖、一小块水泥块之类的，砸在人们的脑袋上也是够惨的。如果在以前，建筑设计师、包括享受他们创作成果的消费者，可以从美学的角度审视立面玻璃幕墙、阳台玻璃板、釉面瓷砖外墙等创意对提高视觉享受带来的快乐，而在整个地球气候异变的今天，不得不考虑其中的安全系数了。 

　　所以，打算购房者，千万要考虑防范气候导致高空坠物的因素，不要虚图那些华丽的外表，宁可挑选外墙刷上高级涂料、阳台由水泥板建造的房屋。因为随着时间的推移，相对而言，外墙刷涂料总比马赛克、釉面砖更安全，水泥板总比玻璃板更结实。俗话说得好，“不怕一万，就怕万一”，要是有一天，台风从你家的外墙吹下一块瓷砖、从你家的阳台吹下一块玻璃伤着了路人，你可以据理力争这不是你的错，属于“不可抗力”，但也许你多少还得为此“埋点单”，与其事后赔礼，不如事先防患。 

　　NO.4“彩色滑道” 

　　现场：某小区彩色地砖铺就的人行小道上情况：摔跤致右臂骨折影响：养病3个月“应急”提醒：购房时向售楼小姐多问一句 

　　同样也是一个真实的事件。Z女士在一场很常见的暴雨后出门买菜，还没出小区，就在小区地砖铺就的人行小道上，仰天滑了一跤。由于她一手撑伞，一手挽篮，在身体重心倒地时，下意识用右臂撑了一下地，就这样一下，导致右臂骨折，养了3个月才愈合。究其滑倒的原委，就是铺在地面的彩色地砖，在雨水中如同彩色滑道，准备不足的人，很容易滑倒。相信在现实生活中，不乏类似的实例。 

　　其实，购房者在购房时一般不会考虑小区铺设的小路所用材质的问题，尤其是购买期房的人。这里，有必要提醒购房者，在觅房时，不妨向售楼小姐多问上一句，这同时也可能提醒开发商在做项目时，应当考虑到这个因素，不能只考虑以美观为卖点，还要考虑业主将来在使用时的实用和安全。 

　　好在一些新开发的商品房小区，都选择了防滑地砖，但是，倘若排水不畅的话，遇到像“麦莎”、“卡努”这样的台风，因为伴随暴雨，水覆盖在地面上，如同漂浮了一层润滑剂，同样会在小道行走的功能上增加了“滑行的功能”。这些隐患，都必须列入“应急预案”中。 

　　应对“售后包租”三大风险 

　　售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租商品房的行为，其形式包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等。万变不离其宗，售后包租终归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家，由于必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅等的销售过程中。 

　　售后包租曾在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本。90年代中期，在海南兴盛至极的商业房地产销售模式也颇为流行。但从目前的市场运作情况看，售后包租并不保险。有关规定也明确，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以，面对售后包租高回报的诱惑，也要注意应对它的几点风险。 

　　风险一：“假租赁”提售价 

　　在签订买卖合同前，售房人已与朋友或亲戚等以较高的租金水平签订房屋租赁合同，塑造了很高的租金回报率，从而提升出售价格。但租赁合同中不约定违约金或约定的违约金数额极低，且也不收取租赁保证金等，在买卖双方办理租赁关系转让之后，租客就以各种理由不承租房屋，要求解除租赁合同，而此时租客所要承担的违约责任十分小，而且购房人另行出租房屋时，亦难以预期有多高的租金出租，从而使得购房人的利益遭受损害。 

　　避险招数签合同前，购房人一定要查看租赁合同原件，以明确租金、租赁期限、违约金、解约条件等主要内容，并将租赁合同作为合同的附件。 

　　风险二：无租赁期限约定 

　　一些售房人塑造了高租金水平和高租金回报，但是没有租赁期限的限制或者根本就是不定期租赁。因此，在租赁关系转让之后不久，租期到期或者租客主张解约，在此情形下，即便租赁合同有很高的违约金保障，但因表面上不存在违约情形，从而使得购房人难以得到违约金。 

　　避险招数书面约定售房人在租赁关系转让前，不得变更租赁合同内容以及在承租人违约情形下售房人将如何补偿购房人。 

　　风险三：售租双方合意变更合同 

　　售房人和租客合意变更租赁合同中租金、租期、违约金等内容，从而使得租赁关系转让后，租客无需承担多大代价即可不予承租房屋。特别在通过中介买卖房屋中，依据市场惯例，在签订正式买卖合同前，需要签订买卖居间协议书。故在签订买卖居间协议后，签署买卖合同之前，售房人与租客通过变更合同中租金、租期、违约金等内容的方式，减少租客违约成本，从而损害购房人的利益。 

　　避险招数在签署合同前，购房人应调查市场租金水平，以考核购买房屋中租金水平是否合理，并实地察看房屋，侧面了解租赁关系的真实性，以此作出正确市场判断。

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